용도지역의 분류와 내용

부동산 경매를 공부함에 있어 첫걸음은 부동산 용어를 아는 것이라고 생각합니다. 실제로 부동산 토지 정보 사이트를 다녀봐도 모르는 단어 투성인데, 부동산 시장에서 좋은 물건을 선별하기 위해 토지정보에서 용도지역 항목을 공부하도록 하겠습니다.

목 차

개요

여러분들은 부동산 물건을 검색하실 때 어떻게 하시나요? 물건 검색하시다 보면 지목 이용 상황 용도지역 등등의 부동산 용어가 쏟아지는데, 현황조사 토지조사를 하면서 용어는 한번 읽고 알아보고 하시는 게 도움이 될 거라고 생각합니다.

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용도지역이란?

용도지역은 토지를 경제적이고 효율적으로 운용하기 위해 건폐율, 용적률, 높이를 제한하고 토지의 이용과 건축물의 용도를 관리함으로서 공공의 복리 증진을 위해 중복되지 않도록 도시·군 관리계획으로 결정하는 지역을 말하고 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 의 4가지의 대분류로 구분되어 있습니다.

대분류(4개)	중분류(9개)	소분류(21개)
도시지역	주거지역	제1,2종전용, 제1,2,3종 일반, 준주거
	상업지역	중심, 일반, 근린, 유통
	공업지역	전용, 일반, 준
	녹지지역	보전, 생산, 자연
관리지역	보전관리지역	보전관리
	생상관리지역	생산관리
	계획관리지역	계획관리
농림지역	농림지역	농지(진흥구역, 보호구역), 산지(보전산지)
자연환경보전지역	자연환경보전지역	자연환경보전(상수원보호구역)

도시지역

'인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역' 입니다.

개발행위 허가의 규모

주거지역ㆍ상업지역ㆍ자연녹지지역ㆍ생산녹지지역 : 1만제곱미터 미만

공업지역 : 3만제곱미터 미만

보전녹지지역 : 5천제곱미터 미만

주거지역

거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역입니다.

전용주거지역

양호한 주거환경을 보호하기 위해 필요한 지역

제1종 전용주거지역 : 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

제2종 전용주거지역 : 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

일반 주거지역

편리한 주거환경을 조성하기 위해 필요한 지역

제1종 일반주거지역 : 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위해 필요한 지역

제2종 일반주거지역 : 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위해 필요한 지역

제3종 일반주거지역 : 중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

상업지역

상업이나 그 밖의 업무 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역입니다.

중심상업지역 : 도심·부도심의 상업 기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역

일반상업지역 : 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역

근린상업지역 : 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역

유통상업지역 : 도시내 및 지역 간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역

공업지역

공업의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역입니다.

전용공업지역 : 주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역

일반공업지역 : 환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역

준공업지역 : 경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거기능·상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역

녹지지역

자연환경·농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역입니다.

보전녹지지역 : 도시의 자연환경·경관·산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역

생산녹지지역 : 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역

자연녹지지역 : 도시의 녹지공간의 확보, 도시 확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역

※ 도시지역에서 적용하지 않는 법률

1. 도로법에 따른 접도구역

2. 농지법에 따른 농지취득자격증명 단, 녹지지역의 농지로서 도시 군계획시설사업에 필요하지 않은 농지에 대해서는 제외

관리지역

도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위해 농림지역 또는 자연환경 보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역으로

'국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표 18~20'에서 정하고 있습니다.

개발행위 허가의 규모 : 3만 제곱미터 미만

구분	국토의 계획 및 이용에 관한 법률
구분	건폐율	용적률
보전관리지역	20% 이하	50%이상 80% 이하
생산관리지역	20% 이하	50%이상 80% 이하
계획관리지역	40% 이하	50%이상 100% 이하

보전관리지역

자연환경 보호, 산림보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역

생산관리지역

농업·임업·어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역

계획관리지역

도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로서 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역

농림지역

도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 따른 농업진흥지역 또는 산지관리법에 따른 보전산지 등으로 농림업을 진흥 키시고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역입니다.

개발행위허가 규모 : 3만제곱미터 미만

구분	건폐율	용적률
농림지역	20% 이하	50% 이상 100% 이하

자연환경보전지역

자연환경·수자원·해안·생태계·상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호·육성을 위하여 필요한 지역으로 고시 군관리계획으로 결정된 지역을 말합니다.

개발행위허가 규모 : 5천제곱미터 미만

구분	건폐율	용적률
자연환경보전지역	20% 이하	50% 이상 80퍼센트 이하

자연환경보전지역 안에서 건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령' 별표 22에서 정하며, 특별시 광역시 특별자치시 특별자치시 또는 군의 조례에서 구체적으로 정하고 있습니다. 또한 여러 가지 분류별 적용 법령이 다르니 확인하시기 바랍니다.

공원구역 : 자연공원법

상수원보호구역 : 수도법

지정문화재 및 천연기념물과 그 보호구역 : 문화재보호법

해양보호구역 : 해양생태계의 보전에 관한 법률

수산자원보호구역 : 수산자원관리법

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