공유자 우선매수와 공유물 분할의 맹점 분석

공유자 우선매수, 공유물 분할

경매의 활용

지분경매를 포함하여 모든 경매를 진행하기 위해서는 기본적인 용어가 갖는 속성을 알아야 합니다. 이 중 공유자 우선매수의 뜻과 활용 공유물 분할에 대한 정확한 해석과 맹점을 공부하고 여러분께 전달하도록 하겠습니다. 

 

목 차

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개요

부동산을 공부하기로 마음먹고 나서 드는 이 허탈감은 무엇일까요? 무엇부터 해야 할지 어떤 분야를 공부해야 할지 감이 오질 않습니다. 처음으로 읽었던 책인 'EXIT'를 통해 느꼈던 설렘도 한 껏 누그러져 가고 있는데, 차라리 주택관리사와 같은 자격증을 취득해야 하나 생각도 듭니다. 

문득 이렇게 생각이 드네요 안될땐 마구잡이로 공부하자. 흥미가 가는 분야가 생길 것이다! 그래도 지분경매에 대한 관심으로 여럿 사례들을 분석해보는 연습 중인데 공부도 하고, 정보도 나누기 위해 공유자 우선매수, 공유물 분할을 알아보도록 하겠습니다. 

 

용어부터 알고 갑시다 ▼

부동산 경매 성공하는 방법 [유찰, 입찰, 개찰, 패찰, 낙찰]

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공유자 우선매수

공유물 지분으로 올라온 물건에 대해서 제가 조사한 가격으로 입찰을 진행했을 때 낙찰된다면 엄청 기쁘겠죠? 그런데, 여기서 나머지 지분을 갖고 있는 분들을 공유자라고 일컫는데 공유자가 나타나서 그냥 그 지분을 홀랑 가져간다면 어떨까요?

 

임장도 다녀오고 시세조사도 하고 등기, 권리 분석도 다 했는데 결국 그게 '꽝'으로 돌아간다면? 기분이 좋지는 않을 거예요. 그런데 이렇게 설명드린 상황이 바로 공유자 우선매수입니다. 낙찰자가 있어도 공유자들에게 우선권을 주는 것 

 

공유자 우선매수는 아주 강력한 권리로 아무리 낙찰을 받았다고 해도 그 낙찰 가격 그대로 홀라당 뺏어올 수 있는 권리입니다. 또한 권리를 어떻게 쓰냐에 따라서 더 낮은 가격에 낙찰을 노릴 수도 있다고 합니다.

 

공유자 우선매수권의 이용

하지만 공유자의 이런 행위는 낙찰가를 어느 정도 예상할수 있는 능력을 갖춰야 하고 어느정도 법적인 제재를 감당해낼 담력을 지니고 있어야 합니다. 

 

공유자가 우선매수권을 이용해서 매각기일(경매) 이전에 '우선매수신고'를 하게 된다면 법원 및 부동산 경매 검색사이트에는 우선매수신고가 된 물건이라고 표기가 됩니다. 그렇게 되면 일반인들이 어차피 저 물건은 공유자가 우선으로 가져갈 물건으로 찜한 거니 낙찰을 포기하게 되는 상황이 됩니다. 즉, 일반인들의 매수신고를 막는 행위라고 볼 수 있습니다.

 

 

그 뒤 경매 상황을 지켜보다가 아무도 매수 의사가 없으면 우선매수신고 보증금을 납부하지 않고 유찰을 시키는 방식으로, 유찰되면 감정가의 20~30%의 가격이 내려가고 가격을 낮춘 뒤에 다음 매각기일이 됐을 때 매수자가 나타난다면 그때 공유자 우선매수권을 사용해서 낙찰을 가로채는 것입니다. 

판결 사례

내가 원하는 데로 가격을 낮출 수 있다는 점에서 공유자 우선매수권을 어떻게 활용하느냐가 중요하지만, 공유자 우선매수권의 악용사례들이 잇달아 적발됨에 따라 최근 판결문에서는 '매각의 적절한 실시를 방해한 사람'으로 분류하고 매각을 불허한다는 판결을 내린 적이 있기 때문에 경매시장에서도 권리활용의 이점이 사라지고 있습니다. 또한 여러 전문가들 사이에서 해당 권리에 대한 의견이 많이 나오고 있는 만큼 정보들을 많이 찾아보고 이용해야 할 것으로 보입니다.

 

그러나, 아직 몇 회에 걸쳐 보증금을 내지 않는 방식으로 유찰시켜야 방해 행동이라고 봐야 하는지 등의 세부적인 사항을 나오지 않았습니다. 

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공유물 분할

지분 경매를 받았다고 생각하면 벌써 기분이 좋아집니다. 공유물 분할의 허점을 이야기하고자 하는 것이 아니고 공유물 분할의 개념과 방법을 소개하고자 합니다. 

공유물 분할의 개념

공유물 분할은 말 그대로 어떤 지분에 대해서 지분율만큼 나눠갖는 걸 말합니다. 공유물 분할의 개념은 공유관계의 소멸의 목적으로 사용되며, 법률의 규정이나 특약이 없다면 공유자는 공유물에 대해 분할을 청구할 수 있습니다. 현금분할일 때 공유물의 가치는 감정평가사가 감정한 금액을 기준으로 하게됩니다. 

 

분할 방법

공유물의 분할 방법은 2가지가 있습니다. 

 

첫 번째, 협의에 의한 분할로 공유자가 공유물의 분할을 청구할 수 있고, 협의에 의해 진행됩니다. 

[민법 제 268조 제1항 및 제 269조 제1항]

 

두 번째, 재판에 의한 분할로 협의가 원만하게 이뤄지지 않는 경우 공유자는 법원에 분할 청구 소송을 할 수 있고, 공유물 분할 소송은 공동소송으로 이뤄지며 공유자 전원이 소송 당사자가 됩니다. 

[민법 제 269조 제1항 제2항] [대법원 2003다 44615판결]

 

즉, 지분 비율에 따라 쪼개는 '현물분할'과 공유물을 경매에 부쳐서 매각대금을 지분율에 따라 분배하는 '현금분할' 그리고 협상을 통해 지분에 가치에 상응하는 돈을 받고 공유지분을 넘기는 '전면적 가액보상' 이 있습니다. 

 

분할할 수 없는 경우

공유물의 분할은 기본적으로 현물분할이 원칙이지만 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인해서 물건의 가치가 떨어진다고 판단되는 경우는 법원에서는 물건을 경매로 내놓게 됩니다. 

 

현물분할로 인해서 물건의 가치가 떨어진다는 경우가 도대체 어느 정도 가치가 떨어진 것을 말하는지 궁금증이 생겨납니다. 형식적으로 공유물의 위치와 면적 주변 상황에 따른 가치를 종합하여 나타낸다고 합니다. 공유토지에 대한 분할의 경우는 토지의 용도에 따른 면적에 관하여 산출합니다. 

 

공유물 분할을 청구소송을 하려고 하시는 경우에 자신의 원하는 분할 방식을 선택할 수 없습니다. 법원에서 공평한 관점으로 판단하는 것이기 때문에 사전에 어떤 분할 방식이 유리한지 그렇다면 어떻게 준비해야 하는지 면밀하게 살펴보고 접근하셔야 합니다.

 

아래 대법원 선고문을 살펴보시기 바랍니다▼

공유물 분할

토지의 용도와 면적에 관하여

토지의 용도에 따른 면적에 관하여 라는 용어의 정리는 [건축법] 57조 1항에서 제공하는 최소면적 기준을 이야기합니다. 

분류	주거지역	상업지역	공업지역	녹지지역	기타지역
면적(m2)	60	150	150	200	60

「건축법」 제57조 제1항에서는 건축물이 있는 대지는 최소면적기준에 못 미치게 분할할 수 없다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제80조에서는 「건축법」 제57조제1항에 따른 “대통령령으로 정하는 범위”란 주거지역은 60제곱미터(제1호), 상업지역과 공업지역은 150제곱미터(제2호·제3호), 녹지지역은 200제곱미터(제4호), 같은 항 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하지 않는 지역은 60제곱미터(제5호) 이상을 말한다고 규정하고 있습니다. 

 

위와 같은 이유로 현물분할이 어렵게 되면  경매를 통한 '현금분할' '전면적 가액보상'의 방법으로 공유물을 분할하게 됩니다. 

 

소유권 이전 등기와 사례

공유물을 분할할 때 소유권을 이전하는 등기는 의무자와 권리자가 공동으로 신청해야 합니다.

[부동산등기법 제23조 제1항] 

등기의무자 : 자기의 지분을 이전해 주는 사람

등기권리자 : 다른 공유자의 지분을 취득하는 사람

 

가족 간에 유산상속과 증여 등으로 지분을 A, B, C, D 가 나누어 갖게 되면 재산에 속한 ABCD는 모두 공유자가 됩니다. 이때, 공유자 A 씨의 지분에 대해서 국세 처분에 의한 압류 등기가 떨어지면 어떻게 하시겠습니까?

 

대부분의 사람들은 지금까지 설명했던 공유물 분할을 통해서 A 씨가 소유한 지분을 떨어뜨려 놓아 나머지 지분을 지키려 할 텐데 대법원 판결에서는 BCD의 등기에도 압류 등기가 전사되어 효력이 인정되며, 해당 압류를 말소시키기 위해서는 통상의 절차를 거쳐야 한다고 합니다. 

알아두면 좋을 공유물 법

제264조(공유물의 처분, 변경) 

공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.

 

제265조 (공유물의 관리, 보존) 

공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존 행위는 각자가 할 수 있다.

 

제269조(분할의 방법)

① 분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다.

② 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.

 

-대한민국 민법-

 

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Reference

1. 대법원 법제처

2. 생활속 법령정보